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赵毳:民法典时代的物业管理和物业纠纷案例热点分析

发布: 2020-12-19     文章来源:     查看: 167次



124日,“良法善治与行业发展”第三届物业管理法治论坛暨法律政策工作委员会2020年度工作会议在福州市召开。福州市鼓楼区人民法院庭长赵毳在论坛上针对“民法典时代的物业管理和物业纠纷案例热点分析”做了主题分享。

赵毳庭长介绍,鼓楼法院以人民为中心,提高民事审判质量和司法公信力。深刻领会民法典立法精神,强化司法为民公正司法,依法妥善处理涉物业纠纷类民事案件,让人民群众获得良好的司法体验。

鼓楼法院不断总结审判工作经验,加强审判管理和调研,研究解决制约民事审判工作发展的问题,提升审判绩效。深入推进诉非联动中心建设,充分发挥审判职能作用,通过公开庭审、裁判文书释法说理、发布典型案例、法治进社区、法治进校园、法治进企业,做好涉物业纠纷类案件的审理。



涉物业纠纷案件审理情况

1.案件数量呈平稳趋势

201711日至今,鼓楼法院受理各类涉物业纠纷案件977件,2017256件,2018235件,2019281件,2020年截止至1130日已受理205件,涉物业纠纷案件在全年民事案件中的占比比较平稳。

2.案件类型较为集中

诉讼主体及类型较为单一,涉及物业公司与业主、物业公司与业委会、业主与业委会。其中,201711日至今,物业公司作为原告提起诉讼的案件960件,讼争标的全部集中在追缴物业费,标的金额几百至数千元。

而业委会及业主作为原告提起诉讼的案件较为少见,业委会作为原告提起诉讼的案件仅10件,业主作为原告提起诉讼的仅7件,但诉求呈现多样化趋势,包括物业公司提供的服务不符合合同约定、未按照公示服务收费、安保措施不到位致人身、财产等方面遭受损失等。

3.物业服务合同纠纷案件调撤率高

从处理效果上看,业主欠费类型案件是以调解撤诉方式结案为主,以判决方式结案为辅。2017年调撤率62.5%2018年调撤率62.13%2019年调撤率82.92%

4.矛盾纠纷复杂化趋势

由某一次业委会的选举、物业公司的选聘产生多起业主知情权、业主撤销权、物业服务合同纠纷案件。还有一些新旧物业公司交接过程中引发的纠纷。

涉物业纠纷案件基本特点

涉物业纠纷案件存在以下几个基本特点:1.业主抗辩理由较为集中。2.纠纷类型多元化、群体化、区域化。3.业主诉求多样化。4.矛盾纠纷尖锐化。5.“送达难”问题逐渐显现。

涉物业纠纷案件的成因分析

在成因方面,赵庭长认为有以下几点:1.法律法规尚不完善;2.物业服务质量有待提高;3.业主自治组织运作不流畅;4.社区、业委会、物业服务企业运作不协调;5.矛盾化解不彻底等。

《民法典》物业管理法律知识解读

赵庭长针对《民法典》中和物业管理关联度较高的典型篇章做了知识解读,包括:1.第二篇物权第一分篇通则第六章业主的建筑物区分所有权(271条到287条);2.第七章相邻关系(288条到296条);3.第八章共有(297条到310条) ;4.第三篇合同第二分篇典型合同第24章物业服务合同(937条到950条);5.第七篇侵权责任第十章建筑物和物件损害责任(1252条到1258条)。



他表示,由于物业服务合同在合同主体、签订程序、约定内容、履约影响等方面有不少特殊性,同时也是影响千家万户的重要合同类型。为减少因物业服务合同而产生的纠纷,《民法典》将物业服务合同单独成章,凸显其重要性。《合同编》第二十四章物业服务合同一章吸收了《物业管理条例》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定并进行了新增及完善,对于物业服务关系的处理及物业服务纠纷的解决具有现实指导意义。

《民法典》物业服务合同一章对物业服务合同的定义、内容及形式,前期物业服务合同的约束力及终止时点,物业服务人应当履行的权利及义务,业主缴纳物业费的义务,物业服务合同的续聘、解聘及终止等事项作出约定。

《民法典》的影响

赵庭长认为,《民法典》颁布后对物业行业存在以下影响:1.物业相关的法律法规更加完善、系统,业主的权利意识会增强;2.政府有关部门在物业领域的职责更加明确;3.小区表决增加了业主参与度的要求,可能导致小区重要事项通过难度增大。

妥善处理涉物业纠纷案件

对于如何妥善处理物业纠纷案件,赵庭长提出了以下几点建议:

1.多方联动、多元化解,发挥物业纠纷专业调解组织的效能。鼓楼法院在所属的十街镇设立“社区法官工作室”,下沉法官到社区,进行定期沟通交流,实现信息共享,相互进行及时预警,各方通过联席会议、研讨会等多种形式,对于群体性物业纠纷跨部门提早研判,做好应对。



2.完善单纯物业欠费类案件的速裁机制,实现“简案快审”。完善小额诉讼程序及速裁机制,成立专人负责、批量审理的速裁团队模式,探索简化庭审流程与文书模板,减少当事人讼累,缩短审理时间,有效提升审判效率。

3.构建疑难复杂案件的专业审判团队,做到“繁案精审”。鼓楼法院制订了《关于审理物业服务合同纠纷案件的裁判指引(试行)》,统一审理物业服务合同纠纷类案件的审理标准和裁决尺度。